Новости

Check out market updates

Необходимый минимум знаний о приобретении недвижимости в Болгарии

Никаких сколько-нибудь значимых особенностей и различий при участии иностранного лица в сделке купли-продажи ни в процедуре покупки недвижимости в Болгарии, ни в уплате налогов и пошлин не существует.

Покупатель — иностранное физическое лицо должен представить загранпаспорт, когда недвижимость приобретается супругами — на момент регистрации недвижимости в Налоговой службе потребуется еще и документ, удостоверяющий этот факт.

При покупке на юридическое лицо — необходимы учредительные документы на фирму, удостоверяющие правоспособность юридического лица и его представителя. К сведению: если в сделке присутствует земля, то в силу действующего в Болгарии законодательного запрета на приобретении земли иностранными физическими лицами, приобретение объекта возможно лишь на юридическое лицо, которое покупателю необходимо открыть и содержать. Мы на платной основе готовы открыть для клиента юридическое лицо в Болгарии и сдавать ежегодную отчетность по его содержанию в налоговые органы Болгарии.

Сделка оформляется в два этапа — первоначально подписывается предварительный договор и покупатель уплачивает аванс (от 10% до 50% стоимости, чаще 30%).

После этого оговариваются сроки окончательного подписания договора и сроки окончательного расчета.

Покупка на этапе строительства.

На этапе строительства в Болгарии повсеместно в 99% случаев отношения с покупателем прописываются через форму предварительного договора купли-продажи. И лишь после сдачи объекта подписывается основной договор купли-продажи и оформляется у нотариуса нотариальный акт, передающий право собственности покупателю.

Сроки оплаты и строительства у каждой компании, ведущей строительство, различны. Обычно, если речь идет о новом строительстве, оплата может быть разбита на несколько этапов. При 100% оплате апартаментов на стадии их начального строительства, предусматриваются различные скидки.

Покупка недвижимости на этапе строительства в Болгарии означает, что недвижимость резервируется за вами в новостройке до момента окончания строительства, иногда даже до момента начала строительства. Покупка недвижимости на этапе строительства может оказаться выгодной инвестицией, т. к. цены на ранней стадии строительства достаточно низкие. Инвестор имеет на руках лишь планировки и дизайнерские проекты, а застройщик стремится продать, чтобы минимизировать риски и придать проекту стимул.

Многие продавцы предлагают выгодные схемы рассрочки платежей, что позволяет растянуть оплату, при этом стоимость недвижимости фиксируется для вас в предварительном договоре.

Наша компания осуществляет консультирование и подбор недвижимости в соответствии с требованиями наших клиентов. Мы проводим переговоры с компанией-застройщиком или уполномоченным продавцом недвижимости с целью подтверждения наличия объекта недвижимости, уточнения схемы платежей, удовлетворяющих продавца и покупателя, а также степени готовности объекта.

После проверки наличия выбранной покупателем недвижимости, клиент должен осуществить ее резервирование. Если покупатель хочет резервировать он должен заплатить 1000-3000€ (в зависимости от комплекса) за резервирование, после чего выбранная недвижимость будет исключена из списка продаж на определенный срок (до месяца). Если покупатель отказывается от покупки, плата за резервирование не возвращается. В случае покупки плата за резервирование входит в оплату при внесении первого платежа. Если Вы хотите зарезервировать уже выбранную Вами недвижимость, свяжитесь с нами!

После получения продавцом недвижимости платы за резервирование подписывается предварительный договор с покупателем, который высылается ему экспресс-почтой либо подписывается им на месте, в Болгарии.

У вас будет от 7 до 30 дней (в зависимости от комплекса), чтобы заплатить первоначальный взнос согласно условиям договора за минусом платы за резервирование. Как только мы получаем банковское подтверждение о переводе денег, мы отдаем (высылаем) покупателю его копию предварительного договора, подписанную продавцом. Для отдельных сделок предусмотрена комиссия на наши услуги. Вместе с оплатой первоначального взноса покупатель оплачивает нашу комиссию — 3% от стоимости объекта недвижимости (но не менее 1000 евро), которая не возвращается в случае, если клиент передумал продолжать процесс покупки.

Следующий платеж осуществляется после по схеме, согласно условиям договора.

Последний этап — это подписание договора купли-продажи и нотариального акта, который подписывается только после полной оплаты недвижимости, в присутствии болгарского нотариуса, представителя продавца, покупателя и уполномоченного переводчика.

Покупка готового объекта

Мы осуществляем подбор недвижимости и в построенных объектах в соответствии с требованиями наших клиентов. Мы проводим переговоры с продавцом недвижимости с целью подтверждения наличия объекта недвижимости, уточнения схемы платежей, удовлетворяющих продавца и покупателя.

После проверки наличия выбранной покупателем недвижимости, мы можем осуществить ее резервирование. Если покупатель хочет резервировать он должен заплатить 1000-3000€ (в зависимости от варианта) за резервирование, после чего выбранная недвижимость будет исключена из листинга продаж. Если покупатель отказывается от покупки, плата за резервирование не возвращается, но при покупке входит в оплату при внесении первого платежа. Если Вы хотите зарезервировать недвижимость на вторичном рынке, свяжитесь с нами.

После получения платы за резервирование подписывается предварительный договор с покупателем.

У вас будет от 14 до 30 дней, в зависимости от комплекса, чтобы заплатить первоначальный взнос — обычно 30% за минусом платы за резервирование. Как только мы получаем банковское подтверждение о переводе денег, мы отдаем покупателю его копию предварительного договора, подписанную продавцом. Вместе с оплатой первоначального взноса покупатель оплачивает нашу комиссию (при ее наличии) — 3% от стоимости объекта недвижимости (но не менее 2000 евро), которая не возвращается в случае, если клиент передумал продолжать процесс покупки.

Покупатель отправляется в Болгарию для оплаты оставшейся суммы (70%) по предварительному договору и подписания нотариального акта (договора купли-продажи) в присутствии болгарского нотариуса, после чего Вы становитесь обладателем болгарской недвижимости.

По желанию сторон предварительный договор может не заключаться, а сразу у нотариуса подписывается окончательный — Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом.

Договор

При покупке недвижимости на этапе строительства в Болгарии заключается предварительный договор, подписываемый сторонами (продавцом и покупателем), который регулирует покупку недвижимости.

Этот договор называется предварительным, т. к. стороны в сущности обещают в нем заключить окончательный договор о купле-продаже недвижимости.

После договоренности, достигнутой на словах, и получения всей необходимой информации, заключается договор, в котором оговариваются сроки, условия оплаты, цены и другие согласованные условия.

На этом этапе оплачивается оговоренный задаток — обычно 30% от цены покупки, в зависимости от комплекса. В таком договоре обычно оговаривается схема последующих платежей (взносов) до момента окончания строительства и подписания окончательного договора купли-продажи в присутствии нотариуса.

В договоре содержатся положения об уплате штрафа в случае, если одна из сторон выходит из процесса купли — продажи после заключения данного договора.

Болгарское законодательство разрешает приобретение иностранными физическими лицами недвижимого имущества на своей территории, но с некоторыми ограничениями.

При покупке апартаментов (без земли) Вам не придется столкнуться с этими ограничениями. Покупать квартиру в собственность может как физическое, так и юридическое иностранное лицо.

При покупке виллы следует учитывать, что земля (уже несколько лет ходят разговоры, что эта норма будет урегулирована, но пока…) не продается иностранным физическим лицам, но сдается в долгосрочную аренду, максимальный срок которой неограничен.

Для того, что бы купить землю в собственность или собственность с землёй, как иностранец, Вам необходимо учредить и зарегистрировать фирму. Максимальный период этой процедуры — один месяц. Наш партнер — агентство в Болгарии может организовать это для Вас. Затраты по учреждению компании составляют приблизительно 600 евро, которые включают в себя регистрацию в окружном суде, открытие счета в банке, получение регистрационного номера для налогообложения, регистрация компании в налоговом управлении, регистрация компании в Национальном Страховом Институте, получение специального Статистического Номера, и оплату поверенного. Вы должны будете подписать документы компании перед регистрацией нотариуса. На расчетный счет при регистрации компании вносится сумма 5000 лева=2500 у. е., которую Вы можете использовать для покупки недвижимости.

Ваша болгарская компания купит землю, и с другой стороны та же самая компания будет на 100% принадлежать Вам. Болгарское участие в компании не требуется вообще. Владелец компании также может быть ее менеджером. Если Вы учредили компанию только с целью купить собственность в стране, Вы не будете платить никаких налогов. Если Вы собираетесь сделать какой-нибудь бизнес в Болгарии — согласно болгарским законам налогообложения Вы должны заплатить налоги, которые зависят от прибыли вашей компании. Единственное обязательство, которое Вы будете иметь как владелец болгарской компании, состоит в том, чтобы обеспечить обслуживание старшего бухгалтера, чтобы сдавать ежегодно определенные формы налоговой декларации.

При оформлении недвижимости в Болгарии, которое производится строго с нотариусом,Вам надо будет оплатить налоги на оформление недвижимости, нотариус проверяет и удостоверяет ее юридическую чистоту, проверяет каждую деталь сделки и каждого документа.

В настоящее время этот механизм достаточно хорошо отлажен, и совершить фатальную ошибку можно лишь при несоблюдении элементарных правил — вступить в контакт с неизвестным риэлтором, сомнительным продавцом, умышленно «обходить» закон, попытаться обойтись собственными силами, без привлечения специалистов из агентства недвижимости и т.п.

Перед совершением сделки нотариусу представляется выписка из регистра о «чистоте» объекта и государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. В выписке отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, а также подтверждается принадлежность объекта конкретному лицу — продавцу.

Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже государственной оценки стоимости объекта. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы, в общей сложности они составляют около 3-4% от стоимости, указанной в контракте. В то же время часто продажная цена в нотариальном акте не совпадает с реальной ценой сделки по причине оптимизации налогообложения строительными компаниями Болгарии.

После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом нотариальном акте.

Резервирование недвижимости

После того, как клиент сделал выбор объекта недвижимости по нашей базе данных, мы резервируем выбранную недвижимость по следующей схеме:

  1. Клиент связывается с нами по телефону или по электронной почте и оставляет нам заявку (в письменной форме), где точно указывается код апартамента.
  2. Мы подтверждаем наличие желаемого апартамента, после чего клиент переводит сумму — плату за резервирование 1000-3000 Евро (в зависимости от требований продавца). Эта плата входит в стоимость покупки и засчитывается при оплате первого взноса. Но если клиент передумал, то эта плата не возвращается.
  3. После получения платы за резервирование подписывается предварительный договор с покупателем.

У вас будет от 7 до 30 дней, в зависимости от комплекса, чтобы заплатить первоначальный взнос — обычно 30% за минусом платы за резервирование. Вместе с оплатой первоначального взноса клиент оплачивает нашу комиссию (в отдельных случаях) — 3% от стоимости недвижимости (но не менее 2000 евро), которая не возвращается в случае, если клиент передумал продолжать процесс покупки. Как только мы получаем банковское подтверждение о переводе денег, мы отдаем покупателю его копию предварительного договора, подписанную продавцом.

Для осуществления резервирования нам потребуется следующая информация:

  1. Полное фамилия, имя, отчество на русском языке и в латинском написании, как в загранпаспорте.
  2. Паспортные данные (гражданский и заграничный паспорт)
  3. Полный адрес (регистрация и фактическое проживание, с индексом)
  4. Объект недвижимости
  5. Код апартамента
  6. Номер телефона для связи
  7. e-mail

Ознакомительная поездка.

Клиент сам бронирует и покупает билеты, мы помогаем с бронированием гостиницы при необходимости по запросу от клиента. Клиент сообщает нам дату, время и аэропорт прилета. Мы организуем встречу в аэропорту (на вокзале), а также трансферт до гостиницы и до комплексов. Клиент может совместить поездку с отдыхом в Болгарии, исследовать страну и спланировать ознакомительную поездку по своему индивидуальному расписанию.

За отдельную оплату клиенту в Болгарии организуется проживание и питание.

Для типовых сделок с нашей стороны предусмотрены бонусы для клиента. Бонусы могут быть разные, от отмены комиссионных за наши услуги, до компенсации проживания и питания в Болгарии в момент покупки, или компенсации авиаперелета эконом-классом. Размер бонуса в том или ином случае определяется нами самостоятельно по завершении сделки и предоставляется на наше усмотрение, заранее не обговаривается. В решении мы учитываем все обстоятельства взаимодействия с клиентом, такие как многовариантность запросов, количество просмотров, юридическая сложность сделки и т. п. Так как в каждом случае нами задействуется разный объем внешних ресурсов и производятся разные затраты по сделке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *