Новости

Сделка с недвижимостью — не простой вопрос. Самостоятельно в чужой стране разобраться во всех нюансах не просто. Ниже мы приводим список основных документов, которые используются, проверяются, представляются при проведении сделок с недвижимостью в Болгарии. Юристы нашей компании проверяют каждый объект недвижимости перед сделкой альтернативно, т. е. в дополнение к той проверке, которую осуществляет юрист продавца, что сводит возможные риски покупателя на нет…

Итак:

1. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость – последнее доказательство собственности на имущество, которое узаконивает продавца, а также предыдущие нотариальные акты.

Наиболее распространенные документы, подтверждающие право собственности в Болгарии:
• нотариальный акт, вписанный в Агентстве Регистраций – нотариальный акт купли-продажи, нотариальный акт дарения, нотариальный акт замены, констативный нотариальный акт и др.;
• акт о передаче правового титула, с записью о его регистрации;
• договор о продаже, заключенный в соответствии с Постановлением о государственном недвижимом имуществе;
• договор о продаже, заключенный в соответствии с Законом о муниципальной собственности и Законом о государственной собственности на государственную или муниципальную недвижимость. Договоры, заключенные после 01.06.1996 г., должны быть зарегистрированы в Агентстве Регистраций.

2. Справка о налоговой оценке недвижимости – выдается налоговой службой по местонахождению недвижимости. Адрес недвижимого имущества в налоговой оценке должен быть идентичен адресу, указанному в нотариальном акте. В противном случае, соответствующая районная служба выдает удостоверение об идентичности адресов.
В налоговой оценке должны быть указаны все совладельцы недвижимости.
У совладельцев не должно быть долгов по недвижимости (должны быть оплачены налог и сбор за бытовые отходы) и это должно быть указано в справке о налоговой оценке недвижимости.

3. Справка о семейном положении продавца (продавцов), в которой было бы указано, каково было семейное положение владельца (совладельцев) на момент получения прав собственности на недвижимость. Справку выдает районная служба ЕСГРАОН (единая система гражданской регистрации и административного обслуживания населения) по месту адресной регистрации.

4. Свидетельство о браке, если продавец состоит в браке.

5. В тех случаях, когда недвижимость была приобретена до брака, она не является СНИ (совместно нажитым имуществом), но если супруг (супруга) зарегистрирован по этому адресу, необходимо заполнить декларацию специальную по смыслу ст. 23 от СК о согласии на продажу. То же самое касается недвижимости, полученной в наследство, в дар и др., которые не являются СНИ.

6. Если указано вещное право пользования недвижимостью, для совершения продажи пользователь должен отказаться от предоставленного ему вещного права – это можно сделать, заполнив специальную декларацию об отказе от права пользования. Заполняется в присутствии Нотариуса и регистрируется. В случае смерти пользователя представляется выписка из свидетельства о смерти.

7. Если имел место раздел имущества – представить соответствующий документ (договор, судебное решение), зарегистрированный в установленном порядке в Агентстве Регистраций. Специальную декларацию, Технический план недвижимости, когда идет речь о передачи собственности на землю (земельный участок, двор или часть двора, на котором построена недвижимость/квартира). План выдается районной технической службой по местонахождению объекта недвижимости и остается в силе 6 месяцев от даты выдачи.

9. Когда недвижимость получена в наследство, необходимо представить Справку о наследовании, Свидетельство о смерти наследодателя, завещание.

10. В тех случаях, когда продавец состоит в разводе, следует представить решение суда о расторжении брака.

11. В конкретных случаях требуются различные документы, по которым можно было бы проследить историю недвижимости и доказывающие права на владение.

12. Справка об отягощении недвижимости – выдается Агентством Регистраций, прилагаются все документы, подтверждающие право на собственность – от первого нотариального акта до последнего, при наследовании – Справка о наследовании. Если к недвижимости прилегает земля или идеальная часть земли, прилагается и (Технический план недвижимости) кадастровый план земельного участка.

13. В тех случаях, когда продавец не может лично присутствовать во время сделки, он имеет законное право доверенностью уполномочить третье лицо представлять его интересы. В доверенности должны быть конкретно описаны права, которые уполномочивающее лицо предоставляет уполномоченному. Доверенность должна быть заверена у нотариуса – заверке подлежат подписи и содержание документа. К доверенности прилагается и нотариально заверенная декларация по ст. 25, п.7 ЗННД и декларация по ст. 264, п.1 НСПК (налогово-страховочного процессуального кодекса).

14. Удостоверение личности, другие документы, идентифицирующие покупателя и продавца (удостоверение личности, удостоверение актуального состояния, в тех случаях, когда стороной по сделке является юридическое лицо – решение соответствующего компетентного органа власти).

15. Когда приобретается новостройка, соответствующие документы предоставляет застройщик/инвестор: разрешение на строительство, архитектурный план и распределение площади, Разрешение на ввод в эксплуатацию – Акт, образца 16 и другие.

16. Другие документы в зависимости от конкретной специфики сделки. Учитывая многообразие возможных вариантов, рекомендуется внимательная проверка Вашим адвокатом документов обеих сторон по сделке.